1,000 เดียวก็ลงทุนอสังหาให้เช่าได้ด้วยกองทุนรวม
อยากลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใช่ไหม?
ตอนเด็กๆ ผมจำได้ว่าการมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นเป็นอะไรที่เท่มาก เรียกว่าเป็น "ธุรกิจเสือนอนกิน" เจ้าของแทบไม่ต้องทำอะไรเลย ทุกเดือนจะมีค่าเช่าค่าที่พักอาศัยเข้ามา ตอนนั้นใครอยากเกษียณก็ต้องเร่งสร้างทรัพย์สิน เพราะหวังว่าแก่ไปจะได้มีค่าเช่ามาให้เก็บดอกผลกินในยามที่ลาออกจากงานประจำแล้ว
แต่ในความเป็นจริงแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นไม่ง่ายเลย เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์นั้นค่อนข้างสูงมาก หากอยากลงทุนในบ้านเช่าอาจต้องมีเงินสำหรับซื้อทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในขณะที่ถ้าอยากลงทุนหอพักหรือออฟฟิศให้เช่าแล้วอาจต้องใช้เงินตั้งต้นไม่ต่ำกว่า 50 ล้านเลยทีเดียว
แต่ 'กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์' ทำให้ทุกอย่างง่ายขึ้นกว่านั้น
กองทุนรวม คือการระดมทุนรูปแบบหนึ่งที่จะนำเงินจากนักลงทุนรายย่อยมาจัดสรรลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ต่อ ที่นักลงทุนส่วนใหญ่รู้จักกันมากคือกองทุนรวม LTF ที่เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนในหุ้นเป็นหลักและนำมาใช้ลดหย่อนภาษีได้
แต่ในความเป็นจริงแล้ว นโยบายกองทุนรวมนั้นหลากหลายกว่าหุ้นมาก ยกตัวอย่างเช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการนำเงินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์และนำดอกผลที่ได้จากทรัพย์นั้น เช่น ค่าเช่า ค่าพักอาศัย ค่าใช้บริการ มาส่งคืนให้ผู้ถือหน่วยกองทุนรวมในรูปแบบเงินปันผลเป็นหลัก
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะมีนโยบายที่ถูกควบคุมให้ดำเนินงานเพื่อสร้างกระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องเป็นหลัก โดยจะถูกกำหนดให้ถืออสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่าไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่ต่ำกว่า 75 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่ากองทุนรวม นอกจากนี้ กองทุนรวมยังจะต้องปันผลออกมาไม่ต่ำกว่า 90 เปอร์เซ็นต์ของกำไรสุทธิที่หาได้แต่ละปีเพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้กระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอ ส่วนที่อาจจะเหลือเก็บไว้ 10 เปอร์เซ็นต์ส่วนใหญ่ก็ใช้สำหรับปรับปรุงทรัพย์สินให้ใหม่เหมาะกับการปล่อยเช่าต่อไป
ในความเป็นจริง สินทรัพย์คล้ายกองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังแตกแยกย่อยไปอีกหลายประเภท
เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีกทอดหนึ่ง รวมไปถึงทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ที่มีลักษณะคล้ายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาก แต่มีรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกัน ซึ่งสิ่งสำคัญที่มากกว่าลักษณะของกองคือนโยบายของกองทุนมากกว่า หากนโยบายทั้งหมดของกองทุนรวมตรงตามความต้องการลงทุนของนักลงทุนแล้ว ลักษณะปลีกย่อยเล็กน้อยต่างๆ ก็ไม่จำเป็นเท่าไหร่นัก
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นมีนโยบายการลงทุนในทรัพย์สินที่หลากหลาย ถึงแม้ว่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่จุดประสงค์ในการปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ก็แตกต่างกันออกไป เช่น กองทุนรวมที่ลงทุนในบ้านเช่า กองทุนรวมที่ลงทุนในออฟฟิศให้เช่า กองทุนรวมที่ลงทุนในห้างให้เช่า กองทุนรวมที่ลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม กองทุนรวมที่ลงทุนในโรงแรม รวมไปถึงกองทุนรวมที่ลงทุนในสนามบิน
กองทุนรวมแต่ละแบบก็มีลักษณะการวิเคราะห์เจาะลึกที่แตกต่างกันออกไป ถ้าลงทุนในห้าง อาจต้องดูว่าชื่อเสียงและความนิยมของห้าง หากลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม อาจต้องติดตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและสนับสนุนธุรกิจในแต่ละพื้นที่ แต่ถ้าหากลงทุนในสนามบิน อาจต้องไปติดตามกระแสการท่องเที่ยว จำนวนนักท่องเที่ยว รวมไปถึงความนิยมของพื้นที่ใกล้เคียงสนามบินนั้น
แค่คิดก็สนุกแล้ว !
ที่สำคัญคือเงินเพียง 1,000 บาท ก็สามารถลงทุนได้แล้ว เนื่องจากราคากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายกันอยู่ตอนนี้หลายกองมีราคาไม่เกิน 10 บาท แปลว่าหากซื้อ 100 หน่วย เราก็สามารถเริ่มต้นลงทุนโดยใช้เงินไม่ถึง 1,000 บาทเท่านั้น เรียกว่าหากจะรอมีอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองอาจจะต้องเก็บเงินหลักล้าน แต่ถ้าหันมาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถเริ่มต้นได้เลยด้วยวงเงินที่เราสามารถเข้าถึงได้
ศึกษากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์อย่างถูกกฎหมายได้ที่ https://goo.gl/NH1WR6 แนะนำว่าถ้าสนใจก็ลองศึกษาให้ครบทุกกองทุน ดูว่านโยบายการลงทุนเป็นแบบไหน ผลประกอบการเป็นอย่างไร และลักษณะกองทุนรวมเหมาะกับตัวตนของเราหรือเปล่า
ต่อไปเวลาใครถามว่าตอนนี้มีรายได้จากไหนบ้าง เราก็จะได้ตอบไปเลยว่า "มีตึกปล่อยเช่ากินรายเดือนอยู่" ถึงแม้ว่าเราจะถือความเป็นเจ้าของแค่ส่วนเดียว แต่เราก็ไม่ได้โกหกใช่ไหมหละ เพราะว่าเราก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจริงๆ นี่นา
"เริ่มต้นสะสมในกองทุนรวมทีละเล็กทีละน้อยตั้งแต่วันนี้ วันหนึ่งในอนาคต เงินของเราอาจจะพอกพูนมากพอจนมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นของตัวเองก็ได้ ใครจะรู้ !"
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น